Die Grundsatzfrage: Wohn- oder Nutzkeller?

Wer sein Haus mit Keller bauen möchte, sollte sich frühzeitig überlegen, wie er diesen künftig nutzen möchte: als Nutzkeller oder perspektivisch auch zum Wohnen? Je nach persönlicher Präferenz, gibt es bei der Kellerplanung und -ausführung unterschiedliche Aspekte zu berücksichtigen. Und auch die Kellerkosten unterscheiden sich stark.

Je sorgfältiger die Planung, desto sicherer kannst du sein, in deinem neuen Zuhause lange, komfortabel und zufrieden zu leben. Dabei gilt es, nicht nur deine heutigen Wünsche und Bedürfnisse zu berücksichtigen, sondern auch einen Blick in die Zukunft zu werfen: Wie sieht deine Lebens- und Familienplanung aus? Wie viel Platz benötigst du heute und wird der Raumbedarf künftig eher größer oder kleiner werden? Wie viel Flexibilität zum Beispiel in Form von Wohnraumreserven sollte mein neues Zuhause aufweisen und natürlich was kann ich mir leisten?

Gute Gründe für einen Keller

All diese Fragen beziehen sich nicht nur auf die Planung der oberirdischen Wohnfläche, sondern gelten auch und ganz besonders für die Kellerplanung. Denn wenn du dein Haus durch einen individuell passenden Keller ergänzt, kannst du viele oberirdische Platzprobleme lösen und deinen Wohnkomfort nachhaltig erhöhen.

Gründe, sein Haus durch einen Keller zu ergänzen, gibt es zahlreiche. Zum Beispiel:

• Ein Keller schafft wertvollen zusätzlichen Raum – sei es für die Heiztechnik, als Hobbyraum, als Abstellfläche oder zum Wohnen.
• Bauvorhaben auf kleinen Grundstücken oder mit begrenzter bebaubarer Fläche erhalten mithilfe eines Kellers eine maximale Planungs- und Nutzungsflexibilität auf den oberirdischen Wohngeschossen.
• Ein Keller optimiert den Werterhalt und den Wiederverkaufswert einer Immobilie.
• Ein Keller kann als Mietobjekt genutzt werden und bietet dadurch zusätzliche Mieteinnahmen sowie steuerliche Vorteile durch Abschreibungsmöglichkeiten.

Wichtig beim Kellerbau: das Baugrundstück

Ob ein Keller für dein Zuhause die optimale Ergänzung ist, liegt also zum einen an deinem Platz- und Komfortanspruch. Aber auch dein Baugrundstück kann gute Argumente für den Bau eines Kellers liefern.

Hausprojekte, die auf kleinen Grundstücken geplant werden oder auf solchen, die aufgrund geltenden Baurechts nur die Errichtung einer beschränkten Geschossfläche erlauben, können mithilfe eines Kellers die für das komfortable Wohnen nötigen Platzreserven schaffen. Denn dann können Nebenräume wie Haustechnik, Waschküche und Hauswirtschaftsraum sowie Abstellräume im Untergeschoss platziert werden. In den oberirdischen Wohnbereichen bleibt so mehr Platz fürs Wohnen.

Hanggrundstücke sind prädestiniert für das Bauen mit Keller. Denn für dein Haus musst du eine belastbare, ebene Fläche schaffen, auf der das Gebäude erstellt werden kann. Um diese auf einem geneigten Grundstück zu erhalten, kannst du Erde aufschütten lassen, bis eine ebene Baufläche entsteht – oder mithilfe eines Kellers einen Sockel bauen, der nicht nur eine stabile Gründung für das Wohnhaus bildet, sondern darüber hinaus noch zusätzlichen, vielfältig nutzbaren Raum bietet. Tipp: Hanggrundstücke eignen sich besonders gut für Wohnkeller, weil auf der Talseite einfach Fenster für die natürliche Belüftung und Belichtung eingebaut werden können.

Wichtig: Die Qualität des Baugrundes auf deinem Grundstück ist sehr wichtig für die sichere und nachhaltige Planung deines neuen Zuhauses. Ein sogenanntes Baugrundgutachten liefert dir die nötigen Informationen, unter anderem zur Tragfähigkeit des Baugrundes aber auch zu Grundwasserständen. Diese Informationen sind essenziell, um die richtige Entscheidung für eine sichere, stabile Gründung deines Hauses, beziehungsweise den Bau des Kellers zu treffen und beeinflussen unmittelbar die Baukosten: Schwierige Bodenverhältnisse, wie etwa felsiger Untergrund, hochstehendes Grundwasser oder aufgeweichte Böden wirken sich direkt auf die Kosten deines Kellers aus. Je genauer du über die Baugrundverhältnisse Bescheid weißt, desto präziser kann dein Kelleranbieter sein Angebot und somit die zu erwartenden Kosten berechnen. Das Baugrundgutachten selbst kostet zwischen 1.000 und 2.500 Euro, je nach Aufwand und Größe des Grundstücks.

Kellertypen im Überblick

Wenn du dich für den Bau eines Kellers entschieden hast und auch dein Baugrundgutachten grünes Licht gibt, dann musst du dich noch entscheiden, welche Art von Keller du bauen möchtest. Denn Keller ist nicht gleich Keller und nicht jeder Keller ist für jeden Zweck geeignet.

Keller unterscheiden sich zum einen in der Größe:

• Teilkeller werden nur unter einem bestimmten Teil der Erdgeschossfläche errichtet. Der Rest des Gebäudes steht auf einer Bodenplatte.
• Vollkeller entsprechen in ihren Außenabmessungen dem auf ihm errichteten Wohnhaus. Die Kellerfläche entspricht also in der Regel der des Erdgeschosses.

Eine weitere Unterscheidung von Kellern liegt in ihrer Konstruktion.

• Der gemauerte Keller wird zwar immer noch gebaut, ist aber heute nicht mehr State of the Art und anfälliger für Undichtigkeiten. Die Bauzeit ist vergleichsweise lang und eine zuverlässige Abdichtung sehr aufwändig.
• Keller aus Ortbeton wird von Bauunternehmen nach Vorgaben des Statikers und Architekten vor Ort betoniert, gedämmt und abgedichtet.
• Der Fertigkeller wird individuell anhand der Pläne des Hauses und unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Baugrundgutachtens witterungsgeschützt und qualitätsgeprüft im Werk vorgefertigt und auf der Baustelle innerhalb kürzester Zeit aufgebaut.

Das dritte Unterscheidungskriterium betrifft die Planung und Ausstattung eines Kellers. Diese ist maßgeblich dafür, wie du deinen Keller langfristig nutzen kannst. Hier gibt es zwei Kategorien:

• Der Nutzkeller, der ausschließlich für untergeordnete Zwecke genutzt wird, zum Beispiel für die Unterbringung der Haustechnik, der Waschküche und von Abstellräumen.
• Der Wohnkeller, der so konzipiert ist, dass seine Räume problemlos als dauerhafte Wohn- oder Aufenthaltsbereiche genutzt werden können.

Das bietet der Nutzkeller

Ein sogenannter Nutzkeller ist perfekt für dich, wenn dein Fokus auf Lagerraum, der Unterbringung der Heizungs- und Lüftungstechnik oder des Hauswirtschaftsraums liegt: Also alles Räumlichkeiten, in denen du dich nicht dauerhaft aufhalten, beziehungsweise darin wohnen wirst.

Die baurechtlichen Mindestanforderungen an einen Nutzkeller sind daher niedriger, als bei einem Keller, der auch zum Wohnen dienen soll. So reicht bei einem Nutzkeller eine lichte Raumhöhe – gemessen von Oberkante Estrich bis Unterkante fertiger Kellerdecke – von rund 2,15 bis 2,20 Metern. Auch eine natürliche Belichtung mithilfe von Fenstern ist nicht vorgeschrieben. Für eine ausreichende Belüftung reichen Lichtschächte oder eine Lüftungsanlage.

Ein Nutzkeller muss auch nicht beheizt werden, weswegen beim Bau auf die Wärmedämmung verzichtet werden kann. Allerdings muss zwischen so einem „kalten“ Keller und den darüberliegenden, beheizten Wohnräumen des Hauses eine gute Wärmedämmung und Abdichtung eingebaut werden, um Zugluft und unnötige Wärmeverluste zu vermeiden. Daher muss auch die Kellertür und der Abgang vom Wohnbereich in den ungedämmten, unbeheizten Nutzkeller entsprechend der Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gut gedämmt und abgedichtet werden.

„Ein kalter Keller ist aus unserer Sicht heute nicht mehr zeitgemäß, da es kaum noch eine Nutzung gibt, welche den Verzicht auf Wärmedämmung zulassen würde. Auch der Nutzkeller sollte in die wärmegedämmte Konstruktion integriert und mit einer Heizung in jedem Raum ausgestattet werden. Aus Erfahrung wissen wir, dass es bei der heutzutage üblichen Nutzung bei nicht gedämmten Kellern ohne Möglichkeit der Beheizung immer wieder zu Problemen mit Kondensat und Feuchteschäden kommt.“

Michael Gruben, Geschäftsführer bei Glatthaar Keller

Auch im Ausbau kommt der Nutzkeller mit einfachen Standards aus, was viel Geld spart: Die elektrischen Leitungen können im Nutzkeller kostensparend Aufputz verlegt werden. Die Wände können roh belassen oder lediglich gestrichen werden. Anstelle eines wertigen Bodenbelages kann der Estrich im Keller auch einfach mit einer speziellen Fußbodenfarbe behandelt werden.

Der Wohnkeller im Detail

Je mehr Zeit du im Keller verbringen möchtest, desto eher sollte er als Wohnkeller geplant werden. Ein Keller, der zum Wohnen genutzt werden soll, ist aufwändiger in der Konstruktion und im Innenausbau, denn er muss alle baurechtlichen Anforderungen an einen Wohnraum erfüllen. Dazu gehören:

• Eine lichte Raumhöhe (Oberkante fertiger Fußboden bis Unterkante fertige Decke) von mindesten 2,30 Metern. Die genauen Mindestmaße variieren von Bundesland zu Bundesland und können in den jeweiligen Landesbauordnungen nachgesehen werden.
• Wohn- und Aufenthaltsräume müssen eine komfortable Raumtemperatur aufweisen. Diese liegt in der Regel bei 20 bis 22 Grad Celsius, Schlafräume kommen auch mit weniger aus. Um auch in der kalten Jahreszeit eine angenehme Wohntemperatur im Keller zu gewährleisten, muss der Wohnkeller beheizt werden. Neben dem Anschluss an das Heizsystem des Hauses muss der Wohnkeller auch mit Heizkörpern oder zum Beispiel einer Fußbodenheizung ausgestattet werden.
• Räume, die beheizt werden, müssen laut geltendem Gebäudeenergiegesetz auch gegen Wärmeverluste geschützt werden. Das gilt auch für den beheizten Wohnkeller. Seine gesamten Außenflächen, also Außenwände sowie der Boden müssen mithilfe von geeigneten Dämmstoffen gegen Wärmeverluste geschützt werden. Fenster und Außentüren müssen nicht nur dicht sein, sondern ebenfalls über gute Wärmedämmwerte verfügen. Wie dick und wie gut dein individueller Wohnkeller gedämmt werden muss, hängt auch davon ab, welche Energieeffizienzklasse du mit deinem Neubau anstrebst. Je ambitionierter deine Ziele, desto besser muss dein Haus und auch dein Wohnkeller gedämmt werden.
• Ein Wohnkeller bietet dir zusätzliche Aufenthaltsräume. Diese müssen angemessen belüftet werden können und über eine gute natürliche Belichtung verfügen. Der Gesetzgeber schreibt dafür sogenannte „notwendige Fenster“ vor, die unmittelbar ins Freie führen. Damit die Wohnräume im Keller ausreichend mit Tageslicht versorgt werden, muss das Rohbaumaß der Fensteröffnungen mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen. Diese Mindest-Fensterfläche kann von Bundesland zu Bundeland variieren. Den für deinen Bauort geltenden Mindestwert findest du in der dort geltenden Landesbauordnung (LBO).

Neben den gesetzlichen Anforderungen, die dein Wohnkeller erfüllen muss, gibt es aber natürlich auch individuelle Ansprüche, die die Qualität des Innenausbaus betreffen. Diese sind im Wohnkeller in der Regel genauso hoch, wie in den überirdischen Wohnräumen.

Licht für Wohnqualität

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, das fürs Wohnen nötige Tageslicht in einen Keller zu bringen. Am einfachsten haben es Bauherren, die auf einem Grundstück in Hanglage bauen. Denn die Talseite des Kellers ragt hier, je nach Neigung des Baugrundes, bereits aus dem Erdreich. Die Außenwände des Keller können hier mit ganz normalen Fenstern oder Fenstertüren ausgestattet werden und sorgen so für das im Wohnkeller nötige Tageslicht.

Aber auch auf flachen Grundstücken kann ein Keller zum Wohnen genutzt werden. Eine Lösung ist, das Grundstück an den Stellen abzugraben, wo Fenster platziert werden sollen. Das kann mithilfe von befestigten Böschungen erfolgen, oder aber auch mithilfe von Tief- oder Lichthöfen, die von stabilen Wänden umfasst werden. Ab einer gewissen Größe können diese Tiefhöfe auch als Terrasse gestaltet werden und so den Wohnkeller um wertvolle Freisitzflächen ergänzen.

Auch wenn ein Wohnkeller bereits mit den vorgesehenen Fenstern oder Lüftungen ausgestattet ist, lässt sich das natürliche Lichtniveau heute mit innovativen Konzepten deutlich steigern. Eine besonders effektive Lösung besteht darin, an ausgewählten Stellen eine Art Erker in die Kelleraußenwand zu integrieren. Dieser wird nach oben hin durch eine begehbare Isolierverglasung abgeschlossen, die sich harmonisch in die Außenwand einfügt.
Durch diese Öffnung fällt das Tageslicht direkt von oben ein und wird von den hell gestalteten Wänden wirkungsvoll in den Kellerraum reflektiert.
Ähnlich wie bei einem Dachfenster liefern diese horizontalen Glasflächen deutlich mehr Helligkeit im Innenraum als ein klassisches Fassadenfenster gleicher Größe – und sorgen so für eine spürbare Aufwertung des Raumes – ein Gewinn für Atmosphäre und Wohnkomfort.

Einliegerwohnung im Keller

Ein gut gedämmter, dichter und komfortabel ausgebauter Wohnkeller bietet ebenso viel Wohnkomfort wie überirdische Wohnräume. So kann man im Wohnkeller auch alle Arten von Wohnräumen unterbringen, die entweder die oberirdischen Wohnflächen ergänzen oder aber auch als separate Wohneinheit genutzt werden können, als sogenannte Einliegerwohnung.

Die Einliegerwohnung ist für alle Bauherren besonders interessant, die den Wohnkeller nicht oder erst in ein paar Jahren selbst benötigen: denn wer seine Einliegerwohnung vermietet, kann durch die Einnahmen seine monatliche, finanzielle Belastung reduzieren.

Auch eine Kombination aus Einliegerwohnung zum Vermieten und Kellerräumen, die zur Unterbringung der Haustechnik, als Abstellraum oder Garage genutzt werden, ist eine beliebte Lösung. Hier können die Kellerräume, die nicht zum Wohnen genutzt werden, zum Beispiel auch in einem niedrigeren Standard ausgebaut werden. Was wiederum Baukosten spart.

Wohnkeller – eine gute Investition

Ein Wohnkeller bietet dir also die maximale Flexibilität – heute und vor allem auch in Zukunft. Dazu kommt, dass das Mehr an vollwertiger Wohnfläche im Untergeschoss, das deine Immobilie durch den Wohnkeller erhält, perspektivisch natürlich auch auf ihren Wert einzahlt: Je mehr Wohnfläche, desto wertvoller das Haus. Solltest du also eines Tages dein Haus verkaufen wollen, wirst du mit hoher Wahrscheinlichkeit einen besseren Preis erzielen.

Was kostet ein Nutz- oder ein Wohnkeller?

Für die meisten Bauherren entscheidend bei der Frage Keller ja/nein, beziehungsweise Wohn- oder Nutzkeller ist natürlich der dafür nötige Invest.

Über den Daumen gepeilt kannst du von Kosten ab 1.000 Euro pro Quadratmeter für den Nutzkeller ausgehen, beim Wohnkeller von mindestens 1.500 Euro pro Quadratmeter. Doch das ist nur eine ganz grobe Schätzung: Konkretere Preisangaben für einen Keller, egal ob Nutz- oder Wohnkeller kann man praktisch nicht machen. Denn zu viele individuelle Rahmenbedingungen wirken sich auf die Baukosten eines Kellers aus. Dazu gehören:

• die Qualität des Baugrundes (Sie beeinflusst die nötige Statik für eine stabile Gründung des Hauses und Ausführung des Kellers sowie die notwendige Abdichtung)
• die Größe des Kellers
• die Qualität seiner Ausführung und seines Innenausbaus
• starke regionale Preisunterschiede für Bauleistungen wie z.B. Erdarbeiten und Deponiekosten

Um Kostensicherheit zu bekommen, muss du also konkrete Angebote für dein ganz individuelles Keller-Bauvorhaben einholen. Je mehr Informationen du zu deinem Hausbau-Projekt hast, desto genauer können die Kellerkosten berechnet werden. Ideal ist es, wenn du deinem Kellerbauer folgende Unterlagen bereitstellen kannst:

• dein Baugrundgutachten
• Lageplan, Grundriss- und Schnittzeichnungen deines geplanten Hauses. Wenn schon vorhanden zum Beispiel die Bauantragspläne.

Wichtig: In der Regel sind die Erdarbeiten, also der Aushub der Baugrube für den Bau des Kellers und die eventuell notwendige Abfuhr und Entsorgung von Erdaushub NICHT in einem Kellerangebot enthalten. Du als Bauherr musst dafür ein regionales Erdbauunternehmen finden und beauftragen.

Klingt alles viel zu kompliziert? Dann bist du gut beraten, dich bezüglich deines Kellerbauwunsches direkt an einen Komplettanbieter zu wenden, der vom Baugrundgutachten, über die Erdarbeiten bis hin zum Kellerbau alles aus einer Hand liefert.

Fazit Nutz- oder Wohnkeller

Ob Nutzkeller oder Wohnkeller – die Entscheidung solltest du frühzeitig und gut durchdacht treffen. Ein Keller kann weit mehr sein als reine Abstellfläche: Er schafft wertvollen zusätzlichen Raum, erhöht deinen Wohnkomfort und bietet dir wichtige Flexibilität – heute und in Zukunft. Dabei spielen nicht nur deine aktuellen Bedürfnisse eine Rolle, sondern auch deine Lebensplanung, dein Platzbedarf und dein Budget.

Das Baugrundstück und seine Beschaffenheit sind dabei ein entscheidender Faktor, denn sie beeinflussen sowohl die technische Ausführung als auch die Kosten deines Kellers. Während ein Nutzkeller vor allem funktionale Aufgaben erfüllt und mit einfacheren Standards auskommt, eröffnet dir ein Wohnkeller völlig neue Möglichkeiten: vollwertige Aufenthaltsräume, hochwertige Wohnqualität und sogar die Option einer Einliegerwohnung.

Je sorgfältiger du deinen Keller planst – von der Nutzung über die Bauweise bis hin zu Belichtung, Dämmung und Ausstattung – desto nachhaltiger profitierst du davon. Ein gut geplanter Wohnkeller ist nicht nur ein Gewinn an Raum und Komfort, sondern auch eine Investition in die Zukunft und den Wert deiner Immobilie.